Para a lei, o dono de um imóvel é quem aparece na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. Com o endereço completo, você acha o cartório da região e pede a certidão de matrícula, pela internet ou no balcão. Qualquer pessoa pode pedir. O nome do carnê do IPTU nem sempre é o do dono atual.
Quem é o dono, para a lei?
No Brasil, a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra quando o título (a escritura de compra e venda, a doação, a partilha) é registrado no cartório. O Código Civil, no art. 1.245, diz que, enquanto o título não for registrado, quem vendeu continua sendo havido como dono.
Na prática, isso quer dizer três coisas. Escritura assinada e não registrada não troca o dono. Contrato de gaveta também não. E quem mora no imóvel pode ser inquilino, parente, comprador que nunca registrou ou o próprio dono. Por isso o único documento que responde à pergunta “de quem é este imóvel?” é a certidão de matrícula.
Passo a passo para descobrir o dono pelo endereço
- Junte o endereço completo. Rua, número, complemento, bairro, CEP e cidade. Em prédio, anote o apartamento e o bloco: cada unidade tem a sua própria matrícula, e o dono do 31 não é o dono do 32.
- Descubra qual cartório atende a região. Use o Mapa do Registro de Imóveis, do ONR. Você busca pelo endereço e o mapa mostra o cartório responsável por aquele ponto. Se a cidade tem um único Cartório de Registro de Imóveis, é ele.
- Peça a certidão de matrícula. Pela internet, no portal Registradores, do ONR, que reúne os cartórios do país: você faz o cadastro, escolhe estado, cidade e cartório e informa o que tem. Também dá para pedir direto no balcão do cartório.
- Se não tiver o número da matrícula, informe o endereço completo. O cartório localiza o imóvel pelo endereço. Se você tiver a escritura, o número da matrícula está nela. O número de inscrição do IPTU também ajuda a identificar o imóvel.
- Leia a certidão do fim para o começo. O último registro de compra e venda, doação ou partilha mostra quem é o dono hoje. Logo abaixo aparecem os ônus: hipoteca, alienação fiduciária ao banco, penhora, usufruto.
- Se a certidão trouxer surpresa, pergunte antes de agir. Dono falecido, imóvel em inventário, imóvel de empresa ou penhorado pedem orientação do cartório ou de um advogado.
Quem pode pedir a certidão de matrícula?
Qualquer pessoa. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), no art. 17, diz que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao cartório o motivo ou o interesse do pedido. O cartório pode pedir os seus dados para emitir, principalmente no pedido pela internet, que exige cadastro.
O registro de imóveis é público justamente para isso: quem vai comprar, alugar, emprestar dinheiro ou resolver um problema com o vizinho precisa saber quem responde pelo imóvel.
Certidão de matrícula ou visualização de matrícula?
No portal do ONR existem dois pedidos parecidos. Escolha pelo uso que você vai dar ao documento.
| Ponto | Certidão de matrícula | Visualização de matrícula |
|---|---|---|
| O que é | Documento assinado pelo registrador, com valor legal | Imagem da matrícula como está no cartório |
| Atualização | Atualizada na data da emissão | Pode não trazer os atos dos últimos dias |
| Serve para | Compra e venda, financiamento, processo, autorização de venda | Conferir rápido antes de pedir a certidão |
| Preço | Varia por estado | Varia por estado |
Quanto custa e quanto tempo leva
O valor da certidão é definido pela tabela de emolumentos de cada estado, que é fixada por lei estadual. Por isso o preço muda de São Paulo para Minas, de Minas para a Bahia. O portal do ONR e o site do cartório mostram o valor antes de você pagar. Sites que fazem o pedido por você cobram pelo serviço, além da certidão; pedir direto costuma sair mais barato.
O prazo depende do cartório e do tipo de certidão. Imóvel antigo pode estar registrado no sistema anterior a 1976, chamado de transcrição, e a busca demora um pouco mais. Se a região mudou de cartório ao longo dos anos, o histórico pode estar no cartório anterior. O cartório atual informa onde está.
Por que o nome do IPTU pode enganar
O IPTU é um cadastro da prefeitura, feito para cobrar imposto. O nome que aparece no carnê é o do contribuinte cadastrado, e ele nem sempre é o dono atual. A prefeitura atualiza o cadastro quando alguém informa a mudança, e isso nem sempre acontece.
- O imóvel foi vendido e o comprador nunca registrou a escritura.
- O dono morreu e os herdeiros não fizeram o inventário.
- O imóvel foi comprado na planta ou por contrato de gaveta.
- O cadastro está no nome de quem comprou há vinte anos e já revendeu.
O número do IPTU ainda ajuda
Muitas prefeituras não informam o nome do contribuinte para terceiros. Mesmo assim, o número de inscrição do IPTU é útil: ele identifica o lote e ajuda o cartório a achar a matrícula. Mas quem é o dono, quem diz é a matrícula.
E se eu precisar falar com o dono?
A certidão mostra quem é o dono, não o telefone dele. Se você é vizinho e precisa resolver um problema (uma infiltração, uma árvore, um muro), os caminhos são simples e públicos:
- Deixe uma carta no próprio imóvel ou com o síndico e a portaria, com o seu nome e o motivo.
- Pergunte ao síndico ou à administradora do condomínio se eles repassam o recado.
- Para avisos formais, o Cartório de Registro de Títulos e Documentos faz notificação extrajudicial no endereço do destinatário.
- Para conflitos, procure um advogado ou a prefeitura, conforme o caso.
Para corretores que captam
Para quem capta imóvel direto com o dono, a pergunta é outra: quem eu procuro para conversar sobre a venda? A matrícula responde quem é o dono, mas não serve para prospectar dezenas de endereços por semana. É aí que entram as ferramentas de prospecção, sempre com uso responsável.
A Consulta por CEP da CER.ON foi feita para o corretor que capta. Você digita o CEP e o número e vê uma prévia mascarada, sem telefone e sem documento. Se a prévia não acha vínculo com o endereço, o Pix nem é gerado. Para liberar o resultado, é preciso criar conta, aceitar os termos de uso responsável conforme a LGPD e pagar R$ 4,99 por item escolhido. O resultado mostra possíveis proprietários ou moradores ligados ao endereço, não a prova de quem é o dono.
Quem capta todo dia tem 100 consultas por mês no CER.ON Captação, junto com o Radar de anúncios de dono em 5 portais e o funil até a exclusividade. Para o método completo, leia o guia de captação de imóveis, o post sobre captação direto com o proprietário e o de anúncios de proprietário nos portais.
Duas regras para o corretor
- Antes de assinar a autorização de venda, peça a certidão de matrícula. Ela confirma quem tem poder para vender e se há ônus. Se o imóvel tem mais de um dono, todos precisam assinar.
- Na abordagem, diga quem você é. Nome, CRECI e o motivo do contato. A LGPD (Lei 13.709/2018) vale para quem prospecta: use o contato só para a captação e pare se a pessoa pedir.
Perguntas frequentes
Qualquer pessoa pode pedir a certidão de matrícula de um imóvel?
Sim. A Lei 6.015/1973, no art. 17, permite que qualquer pessoa peça certidão do registro sem explicar o motivo. O cartório pode pedir os seus dados para emitir.
Preciso do número da matrícula para pedir a certidão?
Não necessariamente. Com o endereço completo, incluindo o complemento em prédio, o cartório localiza o imóvel. O número da matrícula, que está na escritura, ou a inscrição do IPTU agilizam.
Quanto custa a certidão de matrícula?
Depende do estado. O valor segue a tabela de emolumentos estadual e aparece no portal do ONR ou no site do cartório antes do pagamento.
O nome no carnê do IPTU é o dono do imóvel?
Nem sempre. É o contribuinte cadastrado na prefeitura, que pode estar desatualizado. O dono, para a lei, é quem aparece na matrícula.
O dono que aparece na matrícula pode já ter vendido o imóvel?
Pode ter assinado a venda, mas, se o comprador não registrou, para a lei o dono continua sendo quem está na matrícula (Código Civil, art. 1.245).
A consulta por CEP da CER.ON substitui a matrícula?
Não. Ela mostra possíveis proprietários ou moradores para o corretor fazer a abordagem de captação. Antes de assinar qualquer autorização, peça a certidão de matrícula. Veja como funciona em Consulta por CEP.