Calculadora de comissão de corretor de imóveis

Como funciona a comissão de corretor de imóveis

A comissão é o pagamento do corretor pela intermediação. No Código Civil ela se chama corretagem e está nos artigos 722 a 729. A regra principal é a do art. 725: a comissão é devida quando o corretor consegue o resultado combinado, ou seja, aproxima as partes e o negócio fecha. Se as partes desistem depois de tudo acertado, a comissão continua devida.

A profissão é regulada pela Lei 6.530/78, que dá ao corretor inscrito no CRECI a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. A fiscalização é do COFECI e dos CRECIs regionais.

Dois artigos protegem o corretor. Pelo art. 726, se a autorização de venda for assinada com exclusividade, a comissão é devida mesmo que o dono venda sozinho dentro do prazo, salvo se o corretor ficou parado. Pelo art. 727, se o negócio fecha depois do fim do prazo, mas por causa do trabalho do corretor, a comissão continua devida. Veja o que fazer quando o proprietário vendeu sozinho na exclusividade.

Exemplo de cálculo

Um imóvel de R$ 500.000 com comissão de 6% gera R$ 30.000 de comissão. São números redondos para o exemplo, não uma tabela.

• Com parceria 50/50, cada lado fica com R$ 15.000.
• Se a sua casa divide 40% para a imobiliária, 20% para o captador e 40% para o vendedor, os seus R$ 15.000 viram R$ 6.000, R$ 3.000 e R$ 6.000.
• Sem parceria, a mesma divisão sobre os R$ 30.000 dá R$ 12.000, R$ 6.000 e R$ 12.000.

Troque os números na calculadora acima e a tabela refaz a conta na hora.

Quem paga a comissão

Na venda, o costume é o vendedor pagar, porque foi ele quem contratou o corretor. Mas vale o que estiver escrito: a autorização de venda ou o contrato de intermediação deve dizer quem paga, quanto e quando.

No imóvel na planta, o STJ decidiu (Tema 938) que a comissão pode ser cobrada do comprador, desde que isso seja informado antes da compra, com o valor da comissão destacado do preço total.

Na locação, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no art. 22, inciso VII, põe as taxas de intermediação na conta do locador, não do inquilino.

Qual é o percentual da comissão

Não existe um percentual único no país. Cada CRECI regional publica uma tabela de honorários com as referências da região, e os valores mudam de estado para estado e por tipo de negócio: venda de imóvel urbano, rural ou na planta, locação e administração.

Quando nada foi combinado, o art. 724 do Código Civil manda arbitrar a comissão pela natureza do negócio e pelos usos do lugar. Na prática, o caminho é simples: consulte a tabela do CRECI da sua região e deixe o percentual por escrito antes de anunciar. O COFECI tem contratos-padrão para isso (Resolução COFECI 1.504/2023), e os modelos de contrato e de autorização estão prontos para preencher.

Divisão entre captador e vendedor

Dentro da imobiliária, a comissão costuma ser dividida em partes: a da casa, a do corretor que captou o imóvel e a do corretor que trouxe o comprador. Em algumas equipes, o gerente também recebe. Nenhuma lei fixa essa divisão interna. Ela é um acordo entre a imobiliária e os corretores.

O que evita briga é a regra escrita antes do negócio: quanto vai para cada papel, o que acontece quando a mesma pessoa capta e vende, e quando cada um recebe (na assinatura, na escritura ou na liberação do financiamento). Veja exemplos e cuidados em divisão de comissão na imobiliária.

Comissão em parceria

Quando dois corretores ou duas imobiliárias fecham juntos, um com o imóvel e outro com o comprador, a comissão é dividida entre os dois lados. O art. 728 do Código Civil diz que, com mais de um corretor, a remuneração é paga em partes iguais, salvo acordo em contrário. O 50/50 é o ponto de partida; qualquer outra divisão precisa estar combinada.

Combine por escrito, antes da visita: a parte de cada lado, quem recebe do cliente e repassa, em quanto tempo, e quem comprova qual valor. Depois, cada lado divide a sua parte internamente, como na calculadora.

Recibo da comissão

Toda comissão recebida precisa de comprovante. No recibo, coloque:

• nome e CPF ou CNPJ de quem paga e de quem recebe;
• número do CRECI de quem recebe;
• valor em número e por extenso;
• o imóvel e o negócio a que a comissão se refere;
• data e assinatura.

Em parceria, cada lado comprova a parte que recebeu. Quem tem empresa emite nota fiscal de serviço.

Impostos sobre a comissão

O imposto depende de como você recebe. O corretor pessoa física que recebe de outra pessoa física recolhe imposto de renda pelo carnê-leão, mês a mês. Quando quem paga é uma empresa, pode haver retenção de imposto de renda e de INSS na fonte. Com empresa aberta, o imposto segue o regime escolhido, como o Simples Nacional.

As regras mudam, e a reforma tributária altera aos poucos os impostos sobre serviços. Antes de decidir entre receber como pessoa física ou abrir empresa, converse com um contador. Se a dúvida é o MEI, leia se corretor de imóveis pode ser MEI.

Quando a conta sai da planilha

Uma venda por mês cabe numa planilha. Com equipe, parcerias e repasses em datas diferentes, a planilha começa a errar. No CER.ON Manager, a imobiliária acompanha a comissão de cada negócio e o resultado do mês. O corretor autônomo tem comissões e financeiro no CER.ON para Corretores. Veja também como funciona o financeiro para imobiliária.