Reforma tributária: o que muda para corretores e imobiliárias

Para quem presta serviço, a reforma troca PIS, Cofins e ISS por dois tributos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Na intermediação de imóveis, a LC 214/2025 reduz as alíquotas em 50%. 2026 é ano de teste, a CBS começa de verdade em 2027 e o ISS acaba em 2033.

O que é a reforma tributária do consumo

A Emenda Constitucional 132/2023 criou o IBS e a CBS e definiu o calendário da troca. A Lei Complementar 214/2025 instituiu os dois tributos e escreveu as regras de cada setor. Ela já foi alterada, inclusive pela LC 227/2026, então leia sempre o texto compilado.

Os dois tributos são não cumulativos: quem apura no regime regular abate o IBS e a CBS pagos nas compras do imposto devido nas vendas (LC 214/2025, art. 47). Essa é a mudança de lógica mais importante para quem vende serviço a empresas.

A LC 214/2025 trata dos tributos sobre o consumo. Imposto de renda, INSS e CSLL seguem as regras próprias.

O calendário da transição

Fontes: EC 132/2023 (Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, arts. 125 a 129) e LC 214/2025 (arts. 343 a 348). A alíquota de referência de cada tributo é fixada por resolução do Senado (ADCT, art. 130). Quando este texto foi escrito, em outubro de 2026, não encontramos a resolução com a alíquota da CBS de 2027 publicada. Confira antes de fazer contas com um percentual.

O que muda na comissão do corretor

A LC 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis, a partir do art. 251. A administração e a intermediação de imóveis estão nele (art. 252, IV). Para a corretagem, quatro regras importam:

• Alíquotas reduzidas em 50% (art. 261). A redução vale sobre a alíquota de referência fixada pelo Senado.
• O imposto nasce no pagamento (art. 254, IV). Ele é devido a cada pagamento da comissão, inclusive quando ela vem em parcelas (art. 254, § 2º).
• A base é a remuneração pela intermediação (art. 255, IV), não o valor do imóvel.
• Comissão dividida, imposto dividido (art. 255, §§ 3º e 4º). Com mais de um corretor, a base de cada um é a sua parte, sem os valores repassados entre corretores, e cada um responde pelo seu IBS e pela sua CBS.

Esse regime vale para quem apura IBS e CBS no regime regular (art. 251). Quem está no Simples Nacional segue as regras do Simples (art. 41, § 2º), como explicado mais abaixo.

As reduções do regime de imóveis

Comissão dividida: o que muda na parceria

Com a regra do art. 255, a parte de cada corretor passa a ser a base do imposto de cada um. Isso pede três cuidados: a divisão escrita antes do negócio, o registro da parte de cada um no fechamento e a data de cada pagamento.

O guia da reforma tributária do COFECI traz exemplos de comissão calculada sobre o preço com e sem tributo. Combine com o cliente, no contrato, se o percentual já inclui os tributos ou não. Para os exemplos de divisão em reais, veja divisão de comissão entre captador, vendedor, imobiliária e gerente e faça a conta na calculadora de comissão.

Locação: o que muda para quem administra

A taxa de administração é serviço de administração de imóvel (art. 252, IV), com a redução de 50%. O aluguel em si tem redução de 70%, mas o imposto do aluguel é do locador, e só quando ele for contribuinte.

O proprietário pessoa física só vira contribuinte na locação se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil com essas operações e alugado mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Esse valor é atualizado pelo IPCA. Na locação residencial feita por contribuinte do regime regular, a lei ainda prevê um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo (art. 260). Se o proprietário pessoa física fica abaixo desses limites, ele não é contribuinte na locação. A taxa de administração segue a regra da imobiliária.

Corretor autônomo pessoa física

A lei não traz uma regra só para o corretor autônomo. Ela diz quem não é contribuinte, e entre essas pessoas está o nanoempreendedor: a pessoa física com receita bruta abaixo da metade do limite do MEI e que não aderiu ao MEI (art. 26, IV).

O guia do COFECI orienta que o corretor pessoa física tende a ser enquadrado como contribuinte e que, nesse caso, terá inscrição no CNPJ só para fins de cadastro, sem virar empresa. Como o enquadramento depende da sua receita e dos regulamentos, confirme com o contador. Se a dúvida é sobre abrir empresa, leia corretor de imóveis pode ser MEI?.

Imobiliária no Simples Nacional

Quem está no Simples continua pagando pelo DAS, com o IBS e a CBS dentro da guia (art. 41, § 2º). A empresa do Simples também pode escolher apurar e recolher o IBS e a CBS pelo regime regular, fora do DAS (art. 41, § 3º).

A conta a fazer com o contador é sobre quem são os seus clientes. Empresa do regime regular, como incorporadora e construtora, pode abater o imposto pago na comissão (art. 47). Comprador pessoa física não abate nada.

Prazo: segundo a Receita Federal, com a Resolução CGSN 194, a opção pelo regime regular do IBS e da CBS para janeiro a junho de 2027 pode ser feita de 1º de setembro a 30 de outubro de 2026, e cancelada de 3 de novembro a 20 de dezembro de 2026.

O que fazer agora

1. Converse com o contador sobre o regime da imobiliária em 2027. No Simples, a opção do primeiro semestre vai até 30 de outubro de 2026.
2. Pergunte quais campos de CBS e IBS as suas notas fiscais já precisam trazer em 2026.
3. Revise os contratos de associação e de parceria: a parte de cada um precisa estar escrita.
4. Defina, nos contratos com os clientes, se o percentual da comissão inclui ou não os tributos.
5. Registre cada comissão com o negócio, o corretor e a data do pagamento. O imposto nasce no pagamento.
6. Acompanhe a publicação da alíquota de referência pelo Senado.

Onde o sistema ajuda

A apuração do imposto continua com o contador. O que o sistema faz é deixar a informação pronta. No CER.ON Manager, cada venda aprovada mostra a parte de cada corretor e a da imobiliária, você marca cada pagamento com a data e as parcerias guardam a divisão combinada. Os relatórios de comissões saem em PDF ou Excel. Veja o que entra no financeiro para imobiliária e como fechar o mês no DRE de imobiliária pelo caixa.