DRE de imobiliária: como montar pelo caixa

O DRE pelo caixa mostra o dinheiro que entrou e saiu no mês. Na imobiliária, começa pela comissão recebida, tira o repasse aos corretores e os impostos, chega na receita que é da casa, desconta as despesas e termina no lucro do mês. Venda assinada que ainda não pagou não entra.

Caixa ou competência: qual usar?

No regime de caixa, a receita entra no mês em que o dinheiro cai na conta e a despesa entra no mês em que é paga. No regime de competência, as duas entram no mês em que o fato acontece, mesmo que o dinheiro venha depois.

Para o dono decidir o mês seguinte, o caixa responde a pergunta que importa: sobrou dinheiro ou não? Na imobiliária isso pesa porque a comissão de venda demora. Entre a proposta aceita e o dinheiro na conta podem passar semanas, e no lançamento a comissão chega em parcelas.

O DRE gerencial não substitui a contabilidade. A demonstração oficial, os impostos e o regime tributário seguem o que o seu contador define. O DRE pelo caixa é a ferramenta do dono.

A estrutura do DRE de imobiliária

Use sempre as mesmas linhas, na mesma ordem, todo mês. Assim dá para comparar um mês com o outro.

1. Receita bruta: comissões de venda recebidas, taxa de administração de locação recebida, intermediação de locação recebida e outras receitas do mês (avaliações, por exemplo).
2. (-) Repasses: a parte dos corretores e dos parceiros, paga no mês.
3. (-) Impostos sobre a receita: os tributos do seu regime, pagos no mês.
4. (=) Receita líquida da imobiliária: o que de fato ficou para a casa.
5. (-) Pessoal: salários e encargos de recepção, gerente com fixo e equipe administrativa, e o pró-labore do dono.
6. (-) Marketing e portais: planos de anúncio, impulsionamento, fotos e placas.
7. (-) Ocupação: aluguel da sala, condomínio, energia, internet, limpeza.
8. (-) Sistemas e serviços: sistema da imobiliária, contador, jurídico, anuidade do CRECI.
9. (-) Despesas financeiras: tarifas bancárias, maquininha, juros.
10. (=) Lucro do mês: o que sobra para reinvestir ou distribuir.

O aluguel do proprietário não é receita

Este é o erro que mais distorce o DRE de quem administra locação. A imobiliária recebe o aluguel do inquilino e repassa ao proprietário, mas esse dinheiro é do proprietário. A receita da imobiliária é só a taxa de administração e, quando houver, a taxa de intermediação.

Deixe o aluguel de terceiros numa conta separada, ou ao menos fora do DRE. Se ele entrar como receita e o repasse como despesa, o faturamento parece enorme, a margem parece pequena e nenhuma das duas informações serve para decidir.

Exemplo de DRE de um mês

Uma imobiliária com equipe de venda e uma carteira de locação. Os números são hipotéticos e servem para mostrar a conta. A alíquota de impostos usada no exemplo também é hipotética: a sua depende do regime e da faixa de faturamento.

Como ler o exemplo

• Margem do mês: R$ 5.920 de lucro sobre R$ 52.000 de receita bruta, cerca de 11%.
• Peso do repasse: R$ 19.800 dos R$ 42.000 de comissão de venda foram para os corretores. Se esse percentual muda muito de um mês para o outro, olhe a regra de divisão de comissão.
• Despesa fixa coberta pela locação: a taxa de administração (R$ 6.400) paga parte das despesas do mês (R$ 22.120). Quanto maior essa parte, menos o mês depende de fechar venda.
• O que não aparece: os R$ 64.000 de aluguel de terceiros ficaram de fora, como devem ficar.

Repasse ao corretor: linha separada

Mostre a comissão cheia na receita e o repasse ao corretor numa linha própria, logo abaixo. Assim você enxerga quanto a equipe gerou e quanto ficou para a casa.

Como a parte do corretor entra na conta dos impostos é outra conversa. Depende de como a comissão foi recebida e faturada (nota única da imobiliária ou nota de cada um) e do contrato com o corretor associado. Defina isso com o contador. Com a reforma tributária, a LC 214/2025 já prevê que, na intermediação com mais de um corretor, cada um responde pelo IBS e pela CBS da sua parte. Veja em reforma tributária para corretores e imobiliárias.

Comissão de lançamento: parcelas e distrato

Na venda de imóvel na planta, a comissão costuma chegar em parcelas. Pelo caixa, cada parcela entra no mês em que é recebida. Ao lado do DRE, mantenha a lista das comissões a receber, com a data prevista de cada parcela. Se houver distrato, cancele as parcelas que ainda não vieram. O que já foi recebido continua no mês em que entrou.

Despesas que somem do DRE

Algumas despesas não vencem todo mês e, quando chegam, derrubam o resultado de um mês só. Divida o valor por 12 e separe todo mês, como uma reserva:

• Anuidade do CRECI da imobiliária
• IPTU e seguro da sala
• 13º salário e férias da equipe com carteira
• Renovação de planos anuais (portais, sistemas)
• Manutenção de placas, fachada e equipamentos

Indicadores para olhar todo mês

Para ir além do financeiro e acompanhar atendimento e equipe, veja as métricas que toda imobiliária deve acompanhar.

Passo a passo para fechar o mês

1. Até o 5º dia útil, baixe o extrato da conta da imobiliária.
2. Separe o que é dinheiro de terceiros (aluguéis a repassar).
3. Lance cada comissão recebida, com o negócio e o corretor.
4. Lance os repasses pagos aos corretores e parceiros.
5. Lance os impostos e as despesas pagas no mês, cada uma na sua linha.
6. Some, confira com o saldo do banco e anote o lucro do mês.
7. Atualize a lista de comissões a receber e a previsão dos próximos 3 meses.

Como o Manager monta o resultado do mês

No CER.ON Manager, cada venda aprovada calcula a parte do corretor e a da imobiliária pela regra da casa. Você vê o que falta pagar a cada corretor e marca como pago. As despesas da imobiliária entram com vencimento e repetição mensal, e o lucro do mês sai depois delas, com previsão de 3 meses. As comissões futuras de lançamento ficam registradas com as parcelas e a data prevista de recebimento.

O sistema não movimenta dinheiro nem paga ninguém sozinho: ele organiza a conta. Os relatórios de comissões, contas a pagar e locação saem em PDF ou Excel, prontos para mandar ao contador. Veja o que mais entra no financeiro para imobiliária.