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Captação passiva
O proprietário chega até você: indicação, placa, site, anúncio da imobiliária. Pede pouco esforço, mas você não controla quantos imóveis chegam nem de onde.
Guia de captação
Captação de imóveis: guia completo para corretores
Captação de imóveis é o trabalho de trazer imóveis para a sua carteira: achar o proprietário, avaliar o imóvel, conferir os documentos e ter a autorização por escrito para vender ou alugar. Sem imóvel captado, o corretor depende do estoque dos outros.
Captar imóvel não é captar cliente. Este guia trata do proprietário e do imóvel: os tipos de captação, a exclusividade, os documentos, o funil e os erros mais comuns. Para o retorno ao comprador, veja o Cadência.
Guia atualizado em outubro de 2026.
Definição
O que é captação de imóveis
Captar é conseguir que o proprietário autorize você a anunciar e intermediar a venda ou o aluguel do imóvel dele. A captação só termina quando o imóvel está avaliado, com fotos, documentos conferidos e a autorização assinada.
É diferente de captar cliente comprador. Uma carteira boa atrai comprador; um comprador sem o imóvel certo não fecha. Por isso a captação precisa de rotina própria: região definida, lista de proprietários e a próxima ação para cada um.
Onde captar
Na região que você conhece: preço, rua e vizinhança. É ali que a sua avaliação convence.
Como achar o proprietário
Indicação, placa, anúncio feito pelo próprio dono, porta a porta e endereço pelo CEP.
Quando a captação termina
Com o imóvel avaliado, os documentos conferidos e a autorização assinada.
Tipos de captação
Os três tipos de captação de imóveis
Quase todo corretor usa os três. O que muda é quanto do seu tempo vai para cada um.
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Captação ativa
Você vai atrás: escolhe bairros, faz porta a porta, conversa com porteiros e síndicos e acompanha os anúncios novos. Dá mais trabalho e dá previsibilidade.
Prospecção por região e CEP03
Direto com o proprietário
Você aborda quem anunciou sozinho, sem corretor, nos portais ou com placa. Ele já decidiu vender ou alugar; falta mostrar o que você faz melhor do que ele sozinho.
Leia o guia completoOnde aparecem os anúncios de dono
OLXZAPImovelWebWimoveisProprietário Direto
Nos portais, o anúncio do proprietário aparece no meio dos de corretores e imobiliárias. O CER.ON Captação junta os anúncios de dono desses 5 portais num lugar só. Não há parceria oficial entre esses portais e a CER.ON.
Exclusividade
Captação com exclusividade
Na exclusividade, o proprietário contrata só você para vender ou alugar durante um prazo. Pelo art. 726 do Código Civil, quando a exclusividade é combinada por escrito, o corretor tem direito à comissão integral mesmo que o negócio saia sem ele, a não ser que fique provada a sua inércia ou ociosidade.
A Resolução COFECI 1.504/2023 criou contratos-padrão de corretagem de uso obrigatório, com versões com e sem exclusividade. O contrato é registrado no SGR do COFECI antes da assinatura. Na dúvida sobre o procedimento, confirme com o CRECI da sua região.
Veja o modelo de venda com exclusividade, o passo a passo para captar com exclusividade, o que fazer quando o proprietário vende sozinho na exclusividade e as fontes: Código Civil, arts. 722 a 729 e Resolução COFECI 1.504/2023.
1Avalie o imóvel e combine o preço
2Combine o prazo e a comissão
3Confira os documentos
4Preencha o contrato-padrão do COFECI
5Registre no SGR do COFECI
6Colha a assinatura do proprietário
Assinando pela internet, use assinatura eletrônica avançada ou qualificada. Se o negócio não sair no prazo, o contrato-padrão prevê que o SGR avise o proprietário pelo menos dez dias antes do vencimento; sem resposta ou oposição dele, o prazo se renova.
Documentos
Documentos para captar um imóvel
Conferir documento na captação evita anunciar imóvel que não pode ser vendido. A lista muda de caso para caso; na dúvida, confirme com o cartório ou com o CRECI da sua região.
Do proprietário
Documento com foto e CPF (ou CNPJ e documentos da empresa), profissão, estado civil e regime de casamento, endereço e contato. O regime de casamento muda quem precisa assinar a venda.
Do imóvel
Número da matrícula e o cartório de registro, carnê do IPTU e, em apartamento, os dados do condomínio. Peça a certidão da matrícula atualizada para conferir quem é o dono e se há ônus.
Para o contrato-padrão
O quadro-resumo do COFECI pede os dados das partes, o endereço, a matrícula e o cartório do imóvel, os honorários, o valor de oferta, o prazo, os documentos apresentados e a publicidade permitida.
A certidão da matrícula pode ser pedida pela internet no Registro de Imóveis do Brasil.
Funil
O funil de captação, etapa por etapa
Cada proprietário está em uma etapa. Saber qual é a etapa e qual é a próxima ação evita que a captação esfrie no meio do caminho.
| Etapa | O que fazer |
|---|---|
| Prospecção | Escolha a região e liste proprietários: anúncios de dono, placas, indicações e endereços. |
| Primeiro contato | Ligue ou mande mensagem no mesmo dia. Diga quem você é, onde viu o imóvel e peça uma visita. |
| Visita e avaliação | Conheça o imóvel, tire medidas e fotos e compare com imóveis parecidos vendidos e anunciados na região. |
| Proposta de captação | Apresente o preço sugerido, o plano de divulgação, o prazo e a comissão. Mostre o que você faz que o dono sozinho não faz. |
| Documentos | Confira a matrícula, o IPTU, o condomínio e os dados do proprietário antes de anunciar. |
| Autorização | Contrato-padrão do COFECI preenchido, registrado no SGR e assinado, com ou sem exclusividade. |
| Carteira | Imóvel publicado com fotos e descrição, e notícia para o proprietário toda semana. |
Para a primeira etapa, veja como fazer prospecção imobiliária por região e CEP. Para a abordagem, use as mensagens para captação de imóveis.
Erros comuns
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erros que custam captações
Erros comuns na captação de imóveis
- Aceitar o preço do proprietário sem avaliar. Imóvel caro fica parado e o dono culpa o corretor.
- Captar sem autorização por escrito. Sem contrato, a comissão fica difícil de provar.
- Ligar dias depois para o anúncio de dono. Outros corretores também viram.
- Não conferir a matrícula. Dívida, penhora ou outro dono aparecem na hora da venda.
- Captar longe da sua região. Bairro que você não conhece vira avaliação errada.
- Sumir depois de assinar. Proprietário sem notícia não renova a exclusividade.
- Não anotar a próxima ação. O dono que disse “me liga em março” fica esquecido.
FAQ
Perguntas sobre captação de imóveis
Respostas diretas sobre exclusividade, documentos e como achar o proprietário.
O que é captação de imóveis?
É o trabalho de trazer imóveis para a sua carteira: achar o proprietário, avaliar o imóvel, conferir os documentos e ter a autorização por escrito para anunciar e intermediar a venda ou o aluguel.
Qual a diferença entre captação ativa e passiva?
Na passiva, o proprietário procura você, por indicação, placa ou site. Na ativa, você vai atrás: escolhe a região, acompanha os anúncios de dono e aborda proprietários. A maioria dos corretores precisa das duas.
A exclusividade é obrigatória?
Não. O contrato-padrão do COFECI tem versão com e sem exclusividade. A exclusividade dá mais segurança: pelo art. 726 do Código Civil, combinada por escrito, ela garante a comissão mesmo que o negócio saia sem você, salvo se ficar provada a sua inércia ou ociosidade.
E se o proprietário vender sozinho durante a exclusividade?
Com a exclusividade por escrito, a comissão continua devida (art. 726 do Código Civil), salvo se ficar provado que você não trabalhou o imóvel. Se o negócio sair depois do prazo, mas por efeito do seu trabalho, a comissão também é devida (art. 727).
Quais documentos pedir na captação?
Do proprietário: documento com foto, CPF, estado civil e regime de casamento. Do imóvel: certidão da matrícula atualizada, IPTU e, em apartamento, os dados do condomínio. O contrato-padrão do COFECI também pede a matrícula, o cartório e o seu número de CRECI.
Preciso registrar a autorização de venda?
Os contratos-padrão da Resolução COFECI 1.504/2023 são registrados no SGR do COFECI antes da assinatura. Se tiver dúvida sobre o procedimento, confirme com o CRECI da sua região.
Como descobrir o dono de um imóvel?
Pela placa, pela vizinhança e pelo porteiro, pelo anúncio que o próprio dono publicou ou pelo endereço. Na Consulta por CEP da CER.ON, você digita CEP e número e vê possíveis proprietários ou moradores. Não é garantia de que a pessoa seja o dono.
O CER.ON Captação manda mensagem para o proprietário sozinho?
Não. Você chama o dono pelo seu WhatsApp, com a mensagem pronta, e a resposta chega direto para você.
Para continuar
Captação direto com o proprietárioComo abordar quem anunciou sem corretor.Como captar imóvel com exclusividadeDo primeiro contato à autorização assinada.Modelos de contratoContratos-padrão do COFECI e outros modelos oficiais.Mensagens para captaçãoTextos para o primeiro contato com o proprietário.Prospecção imobiliáriaComo achar proprietários por região e CEP.Consulta por CEPPossíveis proprietários ou moradores de um endereço.
CER.ON Captação
Onde o CER.ON Captação entra
Tudo neste guia dá para fazer com caderno e planilha. O CER.ON Captação junta as partes que mais tomam tempo: achar o dono, lembrar o retorno e preencher a autorização.
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