Uma boa mensagem de captação diz quem você é, por que está chamando e termina com uma pergunta fácil de responder. Nada de comprador inventado nem promessa de preço. Abaixo estão 9 mensagens para copiar e ajustar, do primeiro contato ao retorno, com o momento certo de usar cada uma.
Antes de copiar: 5 regras
Troque o que está entre colchetes pelos dados reais. E leia em voz alta antes de mandar: se soar como robô, reescreva do seu jeito.
- Nome e CRECI logo no começo. O dono precisa saber com quem fala.
- Cite o imóvel. Tipo, bairro ou rua. Mensagem genérica parece disparo em massa.
- Uma pergunta só. Quanto mais fácil responder, mais gente responde.
- Nenhuma promessa. Não diga que tem comprador se não tem. Não prometa vender em prazo nenhum.
- Respeite o não. Quem pediu para não ser chamado sai da sua lista.
As 9 mensagens
Cada mensagem tem uma função. Use a que combina com o momento do dono, e não todas em sequência. Se ainda está montando a lista de quem chamar, veja antes como achar anúncios de proprietário nos portais.
1. Primeiro contato com anúncio novo
“Olá, [nome]! Aqui é [seu nome], corretor de imóveis, CRECI [número]. Vi seu anúncio do apartamento de 2 quartos no [bairro]. Ele ainda está disponível?”
Quando usar: anúncio publicado hoje ou ontem. É curta de propósito. A única meta é a resposta.
2. Primeiro contato oferecendo a avaliação
“Olá, [nome]. Aqui é [seu nome], corretor de imóveis, CRECI [número]. Trabalho com imóveis no [bairro] e vi o seu anúncio da casa na [rua]. Se fizer sentido, preparo um estudo com os imóveis parecidos à venda na região, para o senhor comparar com o seu preço. Posso mandar?”
Quando usar: quando o anúncio já tem alguns dias e você quer abrir a conversa com algo útil. O estudo é o motivo honesto para pedir a visita depois.
3. Anúncio que está há meses no ar
“Olá, [nome], tudo bem? Aqui é [seu nome], corretor, CRECI [número]. Vi que o apartamento do [bairro] está anunciado há algum tempo. Às vezes o que trava é o preço, às vezes as fotos, às vezes onde o anúncio aparece. Se quiser, te mostro como estão os imóveis parecidos no bairro. São 15 minutos de conversa.”
Quando usar: anúncio no ar há 90 dias ou mais. Não critique. Ofereça um diagnóstico.
4. Dono que prefere vender sem corretor
“Olá, [nome]. Aqui é [seu nome], corretor de imóveis. Vi no anúncio que o senhor prefere vender sem corretor, e respeito. Só deixo meu contato: se em algum momento quiser uma avaliação ou ajuda com a documentação, é só chamar. Boa venda!”
Quando usar: quando o anúncio diz que o dono prefere vender sozinho, mas não pede para não ser procurado. Se pede, não mande nada. E mande esta uma vez só: depois, se ele quiser, ele chama.
5. Sem resposta, dois ou três dias depois
“Oi, [nome], tudo bem? Te chamei sobre o apartamento do [bairro]. Se já vendeu ou se prefere não falar com corretor, é só me avisar que eu não insisto.”
Quando usar: uma vez, depois da primeira mensagem sem resposta. Dar uma saída fácil costuma ser o que faz a pessoa responder.
6. Contato encontrado pelo endereço
“Olá, [nome]. Aqui é [seu nome], corretor de imóveis, CRECI [número]. Trabalho com imóveis na [rua ou bairro] e cheguei ao seu contato por uma consulta de endereço. O imóvel do número [X] é seu? O senhor teria interesse em vender ou alugar? Se não, me avise e eu não volto a chamar.”
Quando usar: quando você achou o possível dono pela consulta por CEP ou por outro caminho. Seja transparente sobre de onde veio o contato. O resultado mostra possíveis proprietários ou moradores, e a confirmação vem da conversa.
7. Pedido de visita
“Para te passar um valor com base no mercado, e não no achismo, preciso ver o imóvel por uns 20 minutos. Você teria [dia] às [hora] ou [dia] às [hora]?”
Quando usar: logo depois que o dono respondeu. Dê duas opções de horário. Pergunta aberta, do tipo “quando você pode?”, atrasa a visita.
8. Envio do estudo de preço
“[nome], segue o estudo com os imóveis parecidos do bairro e a faixa de preço que faz sentido para o seu. Se quiser, te explico em 10 minutos por ligação. Qual horário fica melhor, hoje ou amanhã?”
Quando usar: depois da visita, com o PDF anexado. O objetivo é a ligação, porque é nela que você fala de prazo e de exclusividade. Os argumentos para essa conversa estão em como captar imóvel com exclusividade.
9. Retorno combinado
“Olá, [nome]. Combinamos de conversar de novo neste mês. O apartamento ainda está à venda? Se ajudar, atualizo o estudo de preço com o que saiu no bairro desde a nossa conversa.”
Quando usar: quando o dono disse “agora não” e você marcou uma data. Volte na data. Dono procurado no dia combinado lembra de você.
O que não mandar
Algumas mensagens queimam o contato na primeira linha. Evite:
- “Tenho um cliente procurando exatamente isso”, quando não tem.
- “Vendo seu imóvel em 30 dias.”
- Áudio longo na primeira mensagem.
- A mesma mensagem para dezenas de donos ao mesmo tempo. Além de soar como spam, pode gerar denúncias e o bloqueio do seu número.
- Crítica ao preço antes de ver o imóvel.
- Insistência depois de um não.
WhatsApp ou ligação?
Para anúncio de portal, comece pelo WhatsApp. O dono responde quando pode e você não interrompe ninguém no trabalho. A ligação entra depois, quando ele já respondeu e você quer marcar a visita ou explicar o estudo de preço.
A exceção é o anúncio que pede “só ligação” ou que não tem WhatsApp. Aí ligue em horário comercial, apresente-se em uma frase e faça a mesma pergunta da mensagem 1.
Quando mandar o próximo contato
É no retorno que muita captação se perde. Para entender quantas vezes voltar sem incomodar, veja quantas vezes fazer follow-up. Do lado do comprador, quem cuida dos lembretes de retorno é o Cadência.
| Situação | Próximo passo | Mensagem |
|---|---|---|
| Sem resposta à primeira mensagem | Uma nova tentativa em 2 a 3 dias | 5 |
| O dono respondeu que está disponível | Pedir a visita no mesmo dia | 7 |
| Visita feita | Mandar o estudo em até 2 dias | 8 |
| Estudo enviado | Ligar em 1 a 2 dias | Ligação |
| “Agora não” | Combinar uma data e voltar nela | 9 |
| “Prefiro sem corretor” | Uma mensagem e só voltar se ele chamar | 4 |
Onde o CER.ON ajuda
No CER.ON Captação, o Radar já deixa a primeira mensagem pronta para cada anúncio de dono, com o nome dele quando o anúncio traz, o tipo do imóvel e o bairro. Você revisa e manda do seu WhatsApp. O Radar não envia nada sozinho. A captação entra no funil, e o retorno combinado aparece no painel do dia. O plano sai a partir de R$ 149,90 por mês no anual (R$ 187,90 no mensal), com 7 dias de garantia.
Para as outras mensagens, o Ceronzinho, a IA da CER.ON (adicional de R$ 29,90 por mês no Captação), escreve o texto pelo WhatsApp a partir do que você contar. E, se você prefere usar o seu próprio assistente, os prompts para corretor ajudam a pedir do jeito certo.
Perguntas frequentes
Posso dizer que tenho comprador para o imóvel?
Só se for verdade. Comprador inventado é o jeito mais rápido de perder a confiança do dono, e ele vai perguntar pelo comprador na segunda conversa.
Quantas vezes chamo se o dono não responde?
Duas mensagens, com alguns dias de intervalo. Se ele não respondeu a nenhuma, marque um retorno para daqui a algumas semanas e siga para o próximo anúncio.
Mando áudio ou texto?
Texto na primeira mensagem. Áudio só depois que o dono responder, e de preferência se ele também usar áudio.
Como explico de onde peguei o contato?
Com a verdade: o anúncio, uma indicação ou uma consulta de endereço. Se a pessoa pedir para não ser chamada de novo, anote e respeite.
Posso mandar a mesma mensagem para vários donos?
Use a mesma base, mas troque nome, imóvel e bairro em cada uma. Mande uma por vez, do seu número. Disparo em massa vira denúncia e pode bloquear o seu WhatsApp.