Em regra, sim, se a exclusividade foi combinada por escrito e o negócio aconteceu dentro do prazo. O art. 726 do Código Civil garante a remuneração integral mesmo sem a sua mediação, salvo se comprovada a sua inércia ou ociosidade. Cada caso depende do contrato e das provas. Para cobrar, converse com um advogado.
O que diz o art. 726, palavra por palavra
O texto do art. 726 do Código Civil é este:
“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”
A primeira parte é a regra geral: dono e comprador que se acham sozinhos não devem comissão a ninguém. A segunda parte é a exceção que interessa a você. Ela tem três condições e uma saída para o dono:
- Por escrito. A exclusividade precisa estar num documento assinado.
- Com exclusividade. Uma autorização simples, sem exclusividade, não basta.
- Negócio realizado. O artigo fala em remuneração integral, ainda que o negócio saia sem a sua mediação.
- A saída do dono: comprovar que você ficou inerte ou ocioso, ou seja, que não trabalhou o imóvel.
O contrato-padrão do COFECI repete a regra
O contrato-padrão de venda da Resolução COFECI 1.504/2023 traz a mesma ideia na cláusula 5.5: com exclusividade, o negócio feito sem a participação do corretor não tira do contratante a obrigação de pagar os honorários, com base no art. 726. Se você usou esse modelo, o dono assinou um texto que diz isso com todas as letras. Veja o modelo de venda com exclusividade do COFECI.
O que pesa a seu favor
Se a conversa não resolver, quem decide é um juiz olhando documentos. Então a pergunta prática é uma só: o que você consegue mostrar?
- Contrato de exclusividade assinado, com prazo e honorários escritos.
- Registro do contrato no SGR, quando você usou o contrato-padrão do COFECI.
- Negócio do dono (sinal, compromisso ou escritura) com data dentro do prazo. Qual dessas datas conta é um ponto para ver com o advogado.
- Anúncios publicados, com data: portais, redes sociais, placa.
- Fichas de visita assinadas e mensagens marcando visitas.
- Relatórios enviados ao dono e propostas recebidas.
- Mensagens em que o dono reconhece o contrato ou o seu trabalho.
O que pode pesar contra você
Do outro lado, estes pontos enfraquecem a cobrança. Vale olhar para eles com honestidade antes de partir para o confronto.
- Combinação de boca. Sem documento, a exceção do art. 726 fica difícil de provar.
- Autorização sem exclusividade. Aí vale a regra geral: negócio direto entre as partes, sem comissão.
- Prazo vencido. Depois do prazo, a exclusividade acabou. Resta o caminho do art. 727, que exige ligação entre o negócio e o seu trabalho.
- Inércia ou ociosidade. Nenhum anúncio, nenhuma visita, nenhum contato. É a defesa que o próprio artigo dá ao dono.
- Contrato mal preenchido. Sem data, sem prazo ou sem a assinatura de quem precisava assinar.
E se a venda saiu depois do prazo?
Aí a exclusividade não ajuda mais. Entra em cena o art. 727 do Código Civil: se o negócio se realizar depois do prazo do contrato, mas por efeito dos trabalhos do corretor, a corretagem continua devida. O contrato-padrão do COFECI repete isso na cláusula 5.4.
Na prática, a pergunta vira outra: o comprador chegou por você? Se ele visitou o imóvel com você, a ficha de visita assinada e as mensagens são o que liga o negócio ao seu trabalho. Se o comprador nunca passou por você e apareceu depois do prazo, em regra não há o que cobrar.
Cenários comuns e o que a lei diz
A tabela resume o texto da lei em cada cenário. Não é parecer jurídico: cada contrato e cada prova mudam a análise.
| Cenário | O que a lei diz | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Exclusividade escrita, venda dentro do prazo, você trabalhou o imóvel | Art. 726: remuneração integral, mesmo sem a sua mediação | Provar o contrato e o trabalho feito |
| Exclusividade escrita, mas você não anunciou nem levou visita | Art. 726: o dono pode alegar inércia ou ociosidade | É a situação mais fraca para cobrar |
| Exclusividade só de boca | Art. 726 pede ajuste por escrito | Sem documento, a cobrança fica difícil |
| Venda depois do prazo para comprador que você apresentou | Art. 727: comissão devida se o negócio veio do seu trabalho | Ficha de visita e mensagens com o comprador |
| Venda depois do prazo para comprador sem ligação com você | Regra geral do art. 726: negócio direto, sem comissão | Em regra, não há o que cobrar |
O que fazer agora, passo a passo
Descobrir que o dono vendeu sozinho dá raiva. A ordem abaixo existe para que a raiva não estrague a sua posição.
- Respire antes de escrever. Mensagem com raiva no WhatsApp vira prova contra você.
- Junte tudo: contrato, comprovante de registro, anúncios, fichas de visita, relatórios e conversas.
- Confirme as datas: assinatura, fim do prazo e data do negócio feito pelo dono.
- Converse com o dono, por escrito e com educação. Lembre o contrato e proponha um acerto. Às vezes resolve aqui.
- Se não resolver, procure um advogado. Ele avalia o contrato, as provas e o caminho: notificação, acordo ou ação.
- Fale com o CRECI da sua região se tiver dúvida sobre a conduta profissional envolvida, a sua ou a de outro corretor.
O que não fazer
Não exponha o dono em grupo de bairro ou rede social. Não ameace. Não procure o comprador para pressionar. Não “segure” documentos que pertencem ao dono: o contrato-padrão do COFECI manda devolver os documentos confiados ao corretor quando o contrato termina. Qualquer uma dessas atitudes pode virar um problema maior que a comissão perdida.
Como não chegar nessa situação de novo
O melhor momento para proteger a comissão é antes da assinatura. A conversa sobre a venda feita pelo próprio dono precisa acontecer olhando para a cláusula, e não depois do problema. Os argumentos para essa conversa estão em como captar imóvel com exclusividade.
- Exclusividade sempre por escrito, com prazo e honorários claros.
- Contrato-padrão do COFECI, registrado no SGR. Os modelos estão em modelos de contrato.
- Combinado claro sobre o anúncio que o dono já tinha no ar.
- Relatório periódico ao dono, que também serve de prova do trabalho.
- Ficha de visita assinada em toda visita.
- Contato frequente durante o prazo. Dono que recebe notícia não procura atalho.
Onde o CER.ON ajuda
O CER.ON Captação deixa o caminho organizado: cada captação anda no funil até a etapa Contrato de Exclusividade, com a próxima ação marcada, e o contrato-padrão do COFECI sai preenchido com os dados do dono e do imóvel. O registro no SGR e as assinaturas continuam com você. O plano sai a partir de R$ 149,90 por mês no anual (R$ 187,90 no mensal), com 7 dias de garantia: não gostou, devolvemos.
Se a dúvida é o valor da comissão em si, a calculadora de comissão ajuda a fazer a conta antes de negociar. E, se você ainda está montando o seu processo, comece por captação direto com o proprietário.
Perguntas frequentes
Preciso provar que trabalhei no imóvel?
O art. 726 coloca como exceção a inércia ou ociosidade “comprovada”. Mesmo assim, na prática, quem guarda anúncios, fichas de visita e relatórios fica numa posição muito melhor, numa conversa ou num processo.
A comissão é integral ou proporcional?
O art. 726 fala em remuneração integral. O valor é o que está escrito no contrato. As partes podem fazer um acordo diferente, se quiserem.
Contrato sem registro no SGR perde a validade?
O art. 726 pede exclusividade por escrito. O registro no SGR é orientação do COFECI para o contrato-padrão. O efeito de não registrar é algo para confirmar com o CRECI da sua região e com um advogado.
Quanto tempo tenho para cobrar?
Existe prazo legal para cobrar na Justiça, e ele corre. Não deixe para depois: leve o caso a um advogado assim que a conversa com o dono não resolver.
O CRECI cobra a comissão por mim?
Em regra, não. O CRECI fiscaliza a profissão e orienta sobre conduta. A cobrança da comissão é feita por você, num acordo com o dono ou na Justiça, com um advogado.