Corretor de imóveis pode ser MEI? CNAE, Simples e nota fiscal

Não. A lista oficial de ocupações do MEI não inclui o corretor de imóveis nem o CNAE 6821-8/01, de corretagem na compra e venda. Para trabalhar no formal, o corretor recebe como pessoa física, com carnê-leão, INSS e ISS, ou abre uma empresa inscrita no CRECI, que pode optar pelo Simples Nacional no Anexo III.

Por que o corretor de imóveis não pode ser MEI?

O MEI só pode exercer as ocupações listadas pelo Comitê Gestor do Simples Nacional, no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. A lista fica no Portal do Empreendedor, separada por letra. Conferimos em outubro de 2026: não há ocupação de corretor de imóveis, de corretor imobiliário nem de avaliador de imóveis, e nenhuma atividade do grupo 68 da CNAE, que é o das atividades imobiliárias.

A lista muda por resolução, então confira de novo antes de abrir qualquer CNPJ. E desconfie de quem sugere abrir MEI com outra atividade para receber comissão. A comissão de corretagem não é a atividade daquele CNPJ, e o atalho não resolve nada. Fale com um contador antes.

Tem um segundo ponto. A corretagem é profissão regulamentada pela Lei 6.530/78 e exige inscrição no CRECI. A empresa que faz corretagem também precisa estar inscrita, com um corretor inscrito como sócio gerente ou diretor (art. 3º, parágrafo único, e art. 6º, § 1º).

Qual é o CNAE do corretor de imóveis?

A Classificação Nacional de Atividades Econômicas, mantida pelo IBGE, tem três códigos que aparecem na rotina de quem trabalha com imóveis de terceiros. As descrições abaixo são as da busca oficial da CNAE.

Se você vende e também intermedeia aluguel, o contador pode registrar os dois primeiros códigos. Quem administra aluguel todo mês, recebendo e repassando, entra no terceiro, que tem regra própria no Simples.

Como o corretor autônomo pessoa física paga imposto

Sem empresa, você é contribuinte individual. A comissão é rendimento do trabalho não assalariado: o Regulamento do Imposto de Renda cita expressamente “corretagens e comissões de corretores” (Decreto 9.580/2018, art. 38, V). O jeito de pagar muda conforme quem paga a comissão.

Comissão paga por pessoa física: carnê-leão

Quando quem paga é o proprietário pessoa física, você recolhe o carnê-leão todo mês, pelo Meu Carnê-Leão. A própria Receita lista entre os rendimentos sujeitos ao carnê-leão o trabalho sem vínculo empregatício e o do intermediário na realização de negócios por conta de terceiros. Os registros do ano podem ser importados depois para a declaração de ajuste.

Comissão paga por empresa: retenção na fonte

Quando quem paga é uma imobiliária ou uma construtora, a empresa retém o imposto de renda na fonte pela tabela progressiva (art. 685 do mesmo decreto) e desconta a sua contribuição ao INSS da comissão (Lei 10.666/2003, art. 4º). Guarde os comprovantes, porque eles entram na sua declaração anual.

Livro-caixa: o que dá para abater

O autônomo pode deduzir as despesas de custeio necessárias à atividade, escrituradas em livro-caixa (art. 68 do decreto). A lei deixa de fora locomoção e transporte, salvo para o representante comercial autônomo. Ou seja: gasolina e quilometragem do corretor não entram. Separe as notas e peça ao contador para dizer o que vale no seu caso.

INSS

Como contribuinte individual, a alíquota é de 20% sobre o salário de contribuição (Lei 8.212/91, art. 21). Existe o plano simplificado, de 11% sobre o salário mínimo, para quem trabalha por conta própria, sem relação de trabalho com empresa, e abre mão da aposentadoria por tempo de contribuição (art. 21, § 2º). Na comissão paga por imobiliária, o desconto já vem feito pela empresa.

ISS

A corretagem de imóveis é o item 10.05 da lista de serviços da Lei Complementar 116/2003, e o ISS é da prefeitura. A alíquota fica entre 2% e 5%, mas, para o serviço prestado como trabalho pessoal, a lei permite que o município cobre valor fixo (Decreto-Lei 406/68, art. 9º, § 1º). Por isso a regra muda de cidade para cidade. Procure a prefeitura para fazer a inscrição de autônomo e saber quanto e quando pagar.

Corretor pode abrir empresa no Simples Nacional?

Pode. A Lei Complementar 123/2006 vedava o Simples a quem prestasse serviço de corretor. A Lei Complementar 147/2014 revogou essa vedação, e hoje a LC 123/2006, art. 18, § 4º, III manda tributar a corretagem de imóveis pelo Anexo III.

No Anexo III, a primeira faixa, para receita bruta de até R$ 180 mil nos últimos 12 meses, tem alíquota de 6%. A guia única do Simples, o DAS, já inclui o ISS. Acima disso, a alíquota sobe por faixa, com um valor a deduzir. Faça a conta com o contador usando a sua receita real, não a de um exemplo.

Atenção a aluguel, administração e avaliação

A lei separa as receitas. A administração e locação de imóveis de terceiros está no art. 18, § 5º-D, e vai para o Anexo V quando a folha de salários fica abaixo de 28% da receita (§ 5º-M). Perícia e avaliação estão no § 5º-I, com a mesma linha de corte de 28% (§ 5º-J). Se você cobra avaliação à parte ou administra aluguel, peça ao contador para lançar cada receita no anexo certo.

Qual formato de empresa

Quem trabalha sozinho pode abrir como empresário individual ou como sociedade limitada unipessoal, permitida pelo Código Civil desde 2019 (art. 1.052, § 1º). Na limitada, a sua responsabilidade fica restrita ao valor das quotas. No empresário individual, não há essa separação entre o patrimônio da empresa e o seu. Em qualquer formato, a empresa precisa de inscrição de pessoa jurídica no CRECI.

Pessoa física ou empresa: comparação rápida

Não existe resposta única. A empresa passa a valer a pena quando a receita cresce e o imposto pela tabela progressiva pesa mais que o custo de manter um CNPJ com contador. Quem decide o ponto de virada é a conta com os seus números.

E a nota fiscal?

Com empresa, você emite a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, a NFS-e. Desde 1º de janeiro de 2026, os municípios são obrigados a autorizar a emissão da NFS-e de padrão nacional no ambiente nacional ou, se tiverem emissor próprio, a compartilhar as notas com esse ambiente (LC 214/2025, art. 62, § 1º). O caminho de emissão, na prática, depende da sua cidade.

Como pessoa física, pergunte à prefeitura, na inscrição municipal, se e como você emite nota de serviço. Quando quem paga é empresa, combine antes que documento ela precisa para liberar a comissão.

A reforma tributária também vai mexer na conta do corretor nos próximos anos. O que já está definido está em reforma tributária para o corretor de imóveis.

O que levar para o contador

Leve isso pronto e a conversa rende. Peça para ele simular os dois cenários, pessoa física e empresa, com a sua receita real.

1. A receita dos últimos 12 meses, separada por tipo: venda, aluguel, avaliação e administração.
2. Quem pagou cada comissão, pessoa física ou empresa, com os comprovantes de retenção.
3. Os contratos de parceria e de associação, com a divisão combinada. A página de comissão de corretores ajuda a deixar a regra no papel.
4. As despesas da atividade com comprovante, para avaliar o livro-caixa.
5. Seu número de CRECI e a cidade onde você presta o serviço.
6. A previsão de vendas do próximo ano. Se não sabe por onde começar, faça a simulação por número de vendas.

Onde a CER.ON entra, e onde não entra

A CER.ON não emite nota fiscal nem calcula imposto. Isso é com o contador. O que ela faz é deixar organizado o que o contador vai pedir: no CER.ON para Corretores, as comissões, o financeiro do mês e os contratos preenchidos, inclusive os modelos oficiais, ficam num lugar só.

Se você ainda está decidindo entre trabalhar sozinho ou com uma imobiliária, leia corretor autônomo ou associado. A escolha muda quem paga a sua comissão e, com isso, como o imposto é recolhido.