Corretor autônomo ou associado a uma imobiliária: as contas

O associado divide a comissão com a imobiliária em troca do que o contrato der: leads, marca, estrutura. O autônomo fica com a comissão inteira e paga tudo sozinho. A conta certa compara o que sobra no ano, não o percentual. A associação está na Lei 6.530/78, art. 6º, incluída pela Lei 13.097/2015.

O que diz a lei sobre o corretor associado

A Lei 13.097/2015, no art. 139, acrescentou os §§ 2º a 4º ao art. 6º da Lei 6.530/78, a lei da profissão. Foi ali que o corretor associado ganhou regra própria. Em resumo:

• Você pode se associar a uma ou mais imobiliárias e mantém a sua autonomia profissional (§ 2º).
• Não há vínculo empregatício nem previdenciário com a imobiliária, desde que a relação não tenha os elementos de emprego do art. 3º da CLT (§ 4º).
• O contrato de associação é específico e registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis. Onde não houver sindicato, o registro é feito nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis (§ 2º).
• Corretor e imobiliária combinam as funções de cada um e os critérios de partilha da comissão, com assistência obrigatória da entidade sindical (§ 3º).

Quando a associação vira emprego

O art. 3º da CLT define empregado como quem presta serviço não eventual, sob a dependência do empregador e mediante salário. Se a imobiliária controla o seu horário, dá ordens como chefe e paga valor fixo todo mês, a relação passa a se parecer com emprego, e o contrato de associação não muda isso. Na dúvida, leve o contrato a um advogado ou ao sindicato antes de assinar.

As contas lado a lado

A mesma venda, nos dois modelos. O percentual do associado é o do contrato; usamos 50% só como exemplo. O que a imobiliária oferece em troca também depende do contrato, por isso a coluna diz “conforme o contrato” onde não há regra única.

Quantas vendas o autônomo precisa para empatar

Pegue um associado que faz 6 vendas por ano e fica com R$ 12 mil em cada uma: R$ 72 mil no ano. O autônomo fica com R$ 24 mil quando capta e vende, mas paga sozinho o que a imobiliária pagava. A tabela mostra quantas vendas ele precisa para chegar aos mesmos R$ 72 mil depois dos custos. Os custos mensais são exemplos; ponha os seus.

Como ler a tabela

Se você já tem cliente e capta os imóveis que vende, o autônomo empata com menos vendas que o associado. Se depende de parceria para quase tudo, a vantagem encolhe. E se a imobiliária faz você vender mais do que venderia sozinho, porque entrega leads e imóveis, a associação pode render mais. A pergunta decisiva é: quantas vendas eu faria em cada modelo? Para refazer a conta com os seus números, use a simulação por número de vendas.

Prós e contras de cada modelo

Nenhum dos dois é melhor para todo mundo. Depende do seu momento e de quanto cliente você já tem.

Autônomo

• Pró: a comissão inteira quando você capta e vende.
• Pró: escolhe imóveis, região, parceiros e horário.
• Pró: a carteira e a marca são suas.
• Contra: paga leads, anúncios, sistema, site e portais.
• Contra: o administrativo, contratos e documentos ficam com você.
• Contra: meses sem venda pesam mais, porque não há estrutura por trás.

Associado

• Pró: pode receber leads, marca e carteira da imobiliária, conforme o contrato.
• Pró: apoio em documentação e contratos, quando a casa oferece.
• Pró: custo próprio menor no começo.
• Contra: parte da comissão fica com a imobiliária.
• Contra: regras da casa sobre atendimento, imóveis e parcerias.
• Contra: clientes e captações podem ficar com a imobiliária se você sair, conforme o contrato.

Imposto: muda quem recolhe

No associado que recebe como pessoa física, a imobiliária retém o imposto de renda na fonte, pela tabela progressiva, e desconta a contribuição ao INSS da comissão. No autônomo que recebe direto do proprietário pessoa física, você mesmo recolhe o carnê-leão. Nos dois casos, dá para trabalhar com empresa no Simples Nacional. O passo a passo, com as leis, está em corretor de imóveis pode ser MEI?.

O que olhar antes de assinar a associação

1. O percentual e a base de cálculo: sua parte é sobre a comissão total ou sobre o que sobra para a casa?
2. De onde vêm os leads e quem paga anúncios e portais.
3. O que acontece com os seus clientes e as suas captações se você sair.
4. Se você pode trabalhar com outras imobiliárias. A lei permite associar-se a mais de uma; o contrato pode trazer regras.
5. O prazo para a sua parte cair na conta depois que a imobiliária recebe.
6. O registro no sindicato, que a lei exige.
7. A regra para parcerias com corretores de fora. O contrato de parceria do COFECI está em modelos de contrato.

Se a escolha for trabalhar sozinho

O autônomo precisa fazer sozinho o que uma imobiliária divide entre várias pessoas: responder lead, lembrar retorno, captar, anunciar e preencher contrato. Dá para montar isso aos poucos.

Quem perde venda por falta de retorno pode começar pelo Cadência, por R$ 99,90 por mês, com CRM incluso. Ele já traz o Ceronzinho, a IA da CER.ON: um assistente no WhatsApp para cadastrar cliente por áudio e organizar a agenda. E quem quer tudo num lugar só tem o CER.ON para Corretores: tudo do Cadência, mais captação, site, portais, contratos e comissões, por 12x de R$ 435 no plano anual.

Se você for associado a uma imobiliária que usa o CER.ON Manager, os leads podem chegar pela roleta e cada corretor tem o Cadência, a IA que atende e o Ceronzinho na própria conta.